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外国人在中国购买的房屋,产权人去世后,遗产继承如何处理?
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作者:张清涛  来源:上海婚姻房产律师网  阅读:

    2014年一位外国老先生从新加坡打电话给张清涛律师,咨询在上海的房屋遗产继承问题。十几年前老先生和夫人一起来上海闵行区购买了一套外销商品房,之后两人都回国了,房屋一直出租着,没有办理《房地产权证》。前几年夫人因病去世,老先生有三个子女,大儿子在新加坡,二女儿在马来西亚,三女儿在美国。上海闵行区这套房屋需要进行遗产继承,处理流程非常复杂。张清涛律师给老先生详细解释了中国的法律规定,提出了几套处理方案,老先生对于处理此事务有了信心。同年9月份,老先生和两个女儿,从三个国家同时赶来上海,聘请张清涛律师作为他们遗产继承纠纷的代理律师。截至目前,该诉讼案件在闵行法院进展顺利。张律师经过归纳总结,认为该案件中涉及如下一些法律问题,与大家探讨交流,希望对有类似事务处理的人有所帮助。

    一、首先需要明确应当适用哪个国家的法律。

    《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定:当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。涉外案件赋予了当事人选在适用哪个国家法律的权利。但第三十一条规定:法定继承,适用被继承人死亡时经常居所地法律,但不动产法定继承,适用不动产所在地法律。该条规定又排除了当事人自由选择其他国家法律的权利,既然是在中国境内购买的房屋,必须适用中国法律。

    二、其次需要明确应当有哪个法院管辖。

    我国《民事诉讼法》第三十四条第(一)项:因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。(三):因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。本案是既有不动产纠纷,又有遗产纠纷,那么到底是不动产所在地法院管辖还是被继承人死亡时所在地新加坡法院管辖呢?我们认为,本条法律的本意已非常明确,涉及到不动产纠纷的诉讼一律由不动产所在地法院管辖,如果继承纠纷中也涉及到不动产继承的,也要回归到本条第一项的规定,必须由房屋所在地法院,即上海市闵行区人民法院管辖。

    三、房屋遗产纠纷处理方式有哪几种?

    涉及到继承房屋,变更房屋登记事项的,我国的房地产登记条例明确规定,必须持有《公证书》或者《人民法院判决书、调解书》,按照全部继承人经过公证的一致决定,或者按照法院的判决、调解内容来进行变更登记。本案中,要求老先生和三个子女同时来到上海办理《公证书》非常有难度,即便四个人可以同时来上海,因房屋未办理产权证,公证也无法操作。所以,公证这条路走不通,必须走诉讼途径。

    四、外国人如何聘请中国律师代理遗产继承的诉讼?

    我国法律规定,外国律师不得在中国执业,需要在中国境内进行的诉讼或者非诉讼业务,必须由中国律师代理。外国人聘请中国律师的方式有两种:

    1、外国人不方便来中国的,可以在国外签署聘请中国律师的《授权委托书》,明确聘请中国律师的姓名、执业机构、执业证号等,该《授权委托书》需要经过当地律师或者公证处的公证,并且需要在中国驻该国使领馆的认证,再邮寄给国内律师,方可有效。

    2、外国人可以来中国的,可以直接和中国律师签订代理协议,为中国律师签署《授权委托书》,并在《起诉状》等其他必须由本人签字的文件上亲笔签名,然后将这些文件经过中国的公证处公证之后,方可有效。

    五、在国外形成的证据材料如何在国内使用?

    法院审理继承案件最重要的什么?不是继承份额的确定,而是被继承人的家庭成员关系,必须全部查清,不能遗漏任何一个继承人,否则将会是一个错案。本案亦是如此。但新加坡没有我们国家的派出所户籍登记制度,证明他们所有的家庭成员关系比较困难。所幸之前新加坡初级法庭处理过老人夫人的遗产问题,判决书中中罗列了全部继承人以及应当继承的份额。新加坡的继承法与我国不同,所以继承份额不必参考。虽然是新加坡法院的判决书,还是需要经过公证、认证的程序,方可在中国境内使用。

    六、在国外形成的证据为英文版本,如何使用?

    我国法律明确规定,法庭审理必须使用中文,全部的证据材料也必须是中文的。这里就面临一个翻译的问题,是在国外翻译好之后再公证认证呢,还是必须在中国境内由指定的翻译机构翻译呢?答案是后者。我们国家法院对于外文证据的翻译,都有指定的翻译机构来办理,非指定机构的翻译将不予认可。所以本案中,老先生先是将新加坡初级法庭的英文版本判决书,经过公证认证之后邮寄给张清涛律师,然后再由张律师选择一家法院认可的机构进行翻译,然后将公证认证的英文版本和中文翻译件一同提交法庭使用。

    七、法院诉讼文书的涉外送达问题

    既然三位原告委托了张清涛律师作为他们的代理律师,那么张律师的地址即视为三位原告的送达地址,这一点比较简单。但本案被告,老先生的儿子在新加坡,这就首先需要原告提供非常准确的被告地址和联系方式给法院。闵行法院作为最低一级的法院,无权直接向新加坡送达法律文书,必须由闵行法院提交上海高级法院,由上海高级法院提交中国最高法院,再由最高法院向中国驻新加坡使领馆邮寄相关法律文书,由使领馆根据新加坡法律来联系、送达法律文书。《受理通知》、《举证通知》、每一次的《开庭通知》等等都需要如此,流程非常繁琐,每一次法律文书的送达,都需要至少半年的时间,所以说涉外案件一般历时都非常长。


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