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婚姻家庭律师:对离婚案件中尚未完全取得所有权的房屋如何处理
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作者:婚姻家庭律师  来源:婚姻家庭律师  阅读:

在审理离婚案件中,有时我们经常会碰到这样一种情况,即夫妻双方对所居住的房屋并未完全占有所有权,对于此类情形,笔者认为应按以下几种情况分别处理:

    (一)公有房屋转变为私有房屋的情形

    我区林业局职工比较多,在以前,林业局对企业内职工采取分配福利住房的待遇(即公有房屋,分配给职工居住,职工按期交纳房屋租金),但近些年来,随着市场经济的发展、林业局内部各项体制的改革,此类房屋也逐渐的折价后将部分产权卖予企业内职工,而此种情况,在职工夫妻离婚时,如何分割房屋所有权在处理时有一定的争议,笔者认为,应从以下两方面进行处理:

    1、在离婚时,应对夫妻双方已取得的部分房屋产权认定为夫妻共同财,并折价予以分割。夫妻婚前一方单位所分配的公有房屋,婚后由夫妻双方共同出资购买的,原则上还应判归此一方当事人所有,因毕竟此一方当事人所在单位还拥有一部分所有权;而在婚后夫妻共同取得的此类房屋,应考虑女方或子女的利益予以分割。

    2、在此类案件处理时,还应考虑到另外一种情形,就是公有房屋不允许个人买卖,但限制产权房屋在一定条件下可以买卖,所以在分割此类房屋时,应考虑到此类房屋的市场价值,对增值部分,取得房屋一方应适当给付对方一定的补偿。

    (二)按揭贷款购房尚未取得完全所有权的情形

    近些年来,职工按揭贷款购房的情况增多,在离婚诉讼中,对按揭房屋尚未取得完全所有权且在离婚时双方有争议时如何处理,也成为一个难点。笔者认为,亦应从以下两种情况来处理:

    1、婚前一方以自己的名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋。因为房屋买卖合同的买受人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前履行的,所以合同权利应当由该方享有。系该方的婚前个人财产权利,故该房屋的使用权不能在离婚案件中作为夫妻共同财产作出判决。因购房所负的按揭贷款债务形成于婚前,应当被认定为购房一方的个人债务,也不能在离婚案件中作为夫妻共同债务作出判决。对于在婚姻存续期间双方共同财产支付的按揭贷款金额,实际上是夫妻共同偿还了一方婚前所负个人按揭贷款债务,则夫妻双方均对该房屋的保值、增值有一定的贡献,也使房产免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权人行使抵押权的风险,因此,该房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同努力结果,应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方时行适当补偿。

    2、婚前以双方的名义签订房屋买卖合同、共同支付首付款并签订按揭合同,或者婚后以一方或者双方的名义签订房屋买卖合和按揭贷款合同的按揭房屋。在此情况下,如果以双方名义签订房屋买卖合同,则夫妻双方为房屋买卖合同的共同买受人,共同履行了该合同中的义务,相应地,共同享有该合同中的权利。如果婚后一方以自己名义签订房屋买卖合同,虽然相对于出卖人而言,该合同中的买受人是签订合同的一方,但是,该合同权作为债权是在婚姻存续期间取得,属于夫妻双方共同债权,故在离婚案件中,对于上述两种情形均应在保持一致性的前提下将房屋和按揭贷款债务分开处理。对于房屋,可以根据离婚时夫妻双方协商一致或者经委托评估的房价,判决由一方享有房屋买卖合同中买方的权利,并由其对另一方折价补偿,该折价补偿原则为房屋现价的一半,但还需要适当考虑照顾子女和女方权益的原则。这样享有房屋买卖权的一方就享有对房屋的使用权。对于按揭贷款的债务,因双方是该按揭贷款合同的借款人或者在婚姻关系存续期间,没有证据证明是一方个人债务时,该债务是双方的共同债务,双方负有共同偿还贷款的义务,因此在判决房屋合同权利由一方享有时,考虑到该房屋同时是按揭贷款合同的抵押物,应当一并判决由该方继续履行按揭贷款合同,偿还贷款余额,由另一方就离婚时所欠的贷款本金为准对其进行补偿,原则为该金额的一半。这实际上包含了对房屋使用权的处理,继续履行房屋买卖合同的一方当事人享有该合同的所有权,故有权受领房屋出卖人的交付并使用该房屋,直至取得所有权。

上海婚姻家庭律师网 
 

首席律师  肖海涛律师 
  

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