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婚姻家庭律师:夫妻双方共有的房屋,一方能单独出卖吗?
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作者:婚姻家庭律师  来源:婚姻家庭律师  阅读:

生活场景

陈女士与肖先生在婚姻关系存续期间一起翻盖了房子。事后因为生活琐事发生纠纷,陈女士离家出走,而肖先生则到法院起诉陈女士申请离婚。在离婚诉讼过程中,陈女士得知肖先生已经把他们翻盖的房子卖给了他的弟弟。于是陈女士又告肖先生的弟弟,要求他返还肖先生出卖给他房子。 

法院经过审理认为,在陈女士离家出走的情况下,肖先生出卖房屋,没有与陈女士商议,而肖先生的弟弟在购买这套房屋时,又明知陈女士离家出走的事实。根据《物权法》的规定,陈女士与肖先生是夫妻关系,而这套房屋作为家庭财产,应由夫妻双方共同共有,如果要进行处分,应当经过夫妻双方同意,一方未得到对方的许可就出售就是无权处分。而肖先生的弟弟明知肖先生没有经过陈女士同意出卖房屋而购买,不符合善意第三人的原则,不能善意取得这套房屋。所以肖先生的弟弟应当返还房屋。 

法律智慧

夫妻双方共同所有的房屋,依法应当由夫妻共同处分。

我国法律对于共同所有的财产处分有明确规定,共有人对共有的财产享有共同的权利,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

而我国《婚姻法》则明确规定,夫妻对共同所有的财产,享有平等的处理权。根据相应的司法解释,所谓平等处理权的意思是,丈夫或者妻子在处理夫妻共同所有的财产上的权利是平等的。而在具体的处分行为上,则以其处理的事务的日常性和重要性来做区分;如果是为日常生活的需要而处理夫妻共同财产,那么夫妻任意一方都有权作出决定;如果不是因为日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要的处理决定,就需要夫妻双方进行平等的协商,取得一致意见。房屋的处置对任何家庭来说都应该是重要的事务,所以理应由夫妻双方共同决定。

这样是否就意味着丈夫或者妻子单独的决定不被法律认可呢

我国法律有表见代理制度,也就是说如果第三人有充分的理由可以善意地相信某人的行为是得到另一人的认可的,他是有权代替另一方作出决定的,那么他们之间的行为会对另一个人发生法律上的后果,而不论这个某人是否真正代表了另一个人的意见。相关规定也指出,共同所有人单独处分财产,如果交易对方是善意的,也就是说是不知情的,那么法律保护他的权利,也就意味着擅自处分的一方应当对共有人进行赔偿。夫妻间往往具有表见代理的效果,一般交易的对方也很可能会认为财产的处分是夫妻双方共同决定的。基于同样的原因,在《婚姻法》的司法解释中明确说明了如果他人有理由相信夫妻中的一方是为夫妻双方作出共同的意思表示的,那么另一方就不得以不同意或者不知道为由来对抗善意地第三人。

所以,如果夫妻双方共有的房屋,一方伪造了对方的授权,或者以其他手段足以使他人相信他的财产处分行为代表的是他们夫妻双方的意见,那么这种处分会被法律认可。但是,因为处分房屋获得的价款当然地也应当成为夫妻共同所有的财产。如果这个交易的对方明明知道丈夫或者妻子的行为是违背对方的意见,或者根本没有得到对方知晓和认可的,那么他就失去了善意的身份,他们之间的交易行为就是无效的。

上海婚姻家庭律师网 
首席律师  肖海涛律师 
 

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