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婚姻家庭律师:夫妻一方擅自出售共有房屋的效力认定
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作者:婚姻家庭律师  来源:婚姻家庭律师  阅读:

 【案情】

  原告王某(男)与被告李某(女)系夫妻,双方因感情不合而分居,原登记于被告李某名下的、为原被告共有的一处128平米的房产由原告居住,被告一直与儿子居住在外。2016年11月,被告以48万的价格将此共有房产卖给第三人曾某,之后,办理了不动产权过户手续。次月,第三人胡风欲入住装修时,原告才得知房屋已被被告出售,遂以不知情为由诉至法院,要求确认不动产买卖合同无效。

  【争议焦点】

  第一种观点认为,所争议房屋系原告王某与被告李某的夫妻关系存续期间的共有财产,被告未征得另一共有权人同意而擅自处分共有房屋构成无权处分。现原告主张权利,故而被告李某与第三人曾某签订的买卖合同无效,第三人应当返还该共有房屋。

  第二种观点认为,第三人曾某不知原告与被告之间的纠纷,完全有理由相信被告卖房的行为系原被告的共同意思表示,买受人不存在过错,故而被告的行为构成表见代理。《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第三人曾某系善意第三人,以合理的价格购得系原被告共同所有的房产一套,且双方办理了房屋产权过户手续,完成了房屋所有权的交付,故应取得该房屋的所有权。

  【评析】

  笔者赞同第二种观点,理由如下:

  根据《婚姻法司法解释(三)》第十一条第一款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;第二,买受人支付了合理对价;第三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,则不能认定房屋买卖合同无效。如果第三人适用善意取得制度,则夫妻一方未参与交易的共有权人在标的物之上的所有权消灭,善意第三人终局保有所有权。如果第三人不适用善意取得制度,则夫妻一方未参与交易的共有权人可依法撤销合同,依照物上请求权取回标的物所有权。

  随着经济的繁荣和发展,房屋交易越来越频繁,引发的纷争也是不断增加的。由于我国还尚未建立完善的不动产交易制度和夫妻共有财产制,因此给实践中法院对于相关问题的处理带来了许多困惑。具体到本案,买卖标的物是房屋,即不动产,不动产以登记为公示方法,作为标的物的房屋已经通过不动产登记机关的变更登记;第三人曾某与被告李某在订立房屋买卖合同时是双方真实意思表示,并且未违背法律强制性规定,系合法有效的交易;受让人曾某支付了房屋价款48万,符合当地房屋的合理价格,且受让人曾某直到房屋产权过户后、为装修房屋与另一共有权人王某发生冲突时,才知该房屋系无权处分的事实,不可能也不应当在财产受让时,便知道此房屋系该夫妻二人隐名共有的财产。故本案应当适用善意取得制度,此时,原权利人李某丧失其房屋所有权,原权利人对受让人曾某无所有物返还请求权,受让人曾某取得房屋所有权,转让人李某取得标的物的价金。至于特殊的原权利人王某与转让人李某即夫妻之间的权利救济,则应另行诉讼,涉及的应是侵权纠纷而非物权纠纷。综上,法院依法驳回了原告王某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。

上海婚姻家庭律师网
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